La subrogación hipotecaria es un proceso legal que permite modificar las condiciones de un préstamo hipotecario, ya sea cambiando la entidad financiera que lo concede (subrogación de acreedor) o transfiriendo la deuda hipotecaria a otro titular (subrogación de deudor). Esta herramienta ofrece a los propietarios la posibilidad de ajustar su hipoteca a sus necesidades actuales, mejorando aspectos como el tipo de interés, el plazo de amortización o adaptando el préstamo a nuevas circunstancias financieras. Desde Hipotecasparatodos te traemos las mejores opciones. ¡No te lo pierdas!
Tipos de subrogación hipotecaria
- Subrogación de acreedor: Este tipo de subrogación implica cambiar la entidad financiera que gestiona el préstamo hipotecario. Los motivos comunes para optar por esta opción incluyen:
- Mejorar las condiciones financieras: Obtener un tipo de interés más favorable o modificar el tipo de interés (por ejemplo, pasar de un tipo variable a uno fijo).
- Eliminar productos vinculados: Suprimir seguros u otros productos asociados que ya no sean necesarios o deseados.
- Ajustar el plazo de amortización: Modificar el período de devolución del préstamo según la capacidad de pago actual.
- Subrogación de deudor: En este caso, el cambio se produce en la persona o entidad que asume la deuda hipotecaria. Es común en situaciones como:
- Venta de la propiedad: El comprador se subroga en la hipoteca existente, asumiendo la deuda pendiente.
- Reestructuración empresarial: Una empresa asume la deuda hipotecaria de otra en procesos de fusión o adquisición.
Procedimiento de subrogación hipotecaria
El proceso de subrogación varía según el tipo:
- Subrogación de acreedor:
- Solicitud de información: El titular del préstamo solicita ofertas de subrogación a diferentes entidades financieras.
- Presentación de ofertas: La nueva entidad presenta una propuesta formal con las condiciones del nuevo préstamo.
- Evaluación y decisión: El titular del préstamo evalúa las ofertas y elige la que mejor se ajuste a sus necesidades.
- Formalización: Se firma la escritura pública de subrogación y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Subrogación de deudor:
- Acuerdo entre partes: El nuevo deudor y el acreedor hipotecario acuerdan la transferencia de la deuda.
- Documentación: Se recopilan y presentan los documentos necesarios que acrediten la capacidad y solvencia del nuevo deudor.
- Formalización: Se firma la escritura pública de subrogación de deudor y se registra en el Registro de la Propiedad.
Ventajas y consideraciones importantes de la subrogación hipotecaria
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Mejora de condiciones financieras: Posibilidad de obtener un tipo de interés más bajo o condiciones más favorables. | Costes asociados: La subrogación puede implicar gastos notariales, registrales y, en algunos casos, comisiones por subrogación. |
| Flexibilidad: Adaptación del préstamo a las circunstancias personales o del mercado. | Viabilidad: No todas las hipotecas son susceptibles de subrogación; es esencial consultar con la entidad financiera y revisar las condiciones del préstamo original. |
| Ahorro potencial: Reducción de la cuota mensual o del costo total del préstamo. | Asesoramiento: Es recomendable buscar asesoramiento financiero o legal para comprender plenamente las implicaciones de la subrogación. |
Estas son las mejores opciones para la subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria es una herramienta que permite a los titulares de una hipoteca transferir su préstamo a otra entidad financiera en busca de condiciones más favorables. A continuación, se presentan algunas de las mejores opciones disponibles en 2025, clasificadas según el tipo de interés:
Subrogación a tipo fijo
Las hipotecas a tipo fijo ofrecen estabilidad en las cuotas mensuales, ya que el tipo de interés no cambia durante todo el período del préstamo. En marzo de 2025, destacan las siguientes ofertas:
- Hipoteca Fija de Banco Sabadell: Presenta un TIN del 2,50% con bonificaciones por domiciliar la nómina (-0,40%), contratar seguro de hogar (-0,10%) y seguro de vida (-0,40%).
- Hipoteca Fija de Caixabank: Ofrece un TIN del 2,50% a 25 años, con una cuota mensual aproximada de 670 euros, sujeto a la domiciliación de la nómina y un salario mínimo de 3.000 euros.
- Hipoteca Fija de Unicaja: Proporciona un TIN del 2,30% a 25 años, con una cuota mensual aproximada de 640 euros, requiriendo la domiciliación de la nómina, contratación de seguros y aportaciones a fondos de inversión.
- Hipoteca Fija de EVO Banco: Dispone de un TIN del 2,70% a 25 años, con una cuota mensual cercana a 690 euros, con bonificaciones por domiciliar ingresos y contratar seguros.
- Hipoteca Fija de Banco Santander: Presenta un TIN del 2,60% después de los primeros seis meses al 2,70%, sujeto a la domiciliación de la nómina y contratación de productos adicionales.
Subrogación a tipo variable
Las hipotecas a tipo variable están indexadas a un índice de referencia, como el Euríbor, y su tipo de interés puede variar a lo largo del tiempo. En marzo de 2025, se destacan las siguientes opciones:
- Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco: Ofrece un TIN inicial del 1,50% durante los primeros dos años, seguido de Euríbor + 0,48%.
- Hipoteca Variable de Kutxabank: Presenta un TIN inicial del 1,77% durante el primer año, luego Euríbor + 0,49%.
- Hipoteca Variable de COINC: Proporciona un TIN inicial de Euríbor + 0,70%.
- Hipoteca Variable de MyInvestor: Ofrece un TIN de Euríbor + 0,79%.
- Hipoteca Variable de Cajamar: Presenta un TIN inicial del 1,65% durante el primer año, seguido de Euríbor + 0,50%.
Subrogación a tipo mixto
Las hipotecas mixtas combinan un período inicial a tipo fijo con un posterior período a tipo variable. Una opción destacada en marzo de 2025 es:
- Hipoteca Mixta de Ibercaja: Ofrece un TIN fijo del 1,75% durante los primeros cinco años y, posteriormente, Euríbor + 0,65%.
- HipotecON Tipo Mixto de Cajamar: Presenta un TIN fijo del 1,79% durante los primeros cinco años, seguido de Euríbor + 0,50%.
- Hipoteca Inteligente Mixta de EVO Banco: Ofrece un TIN fijo del 2,10% durante los primeros tres años y, posteriormente, Euríbor + 0,60%.
Consideraciones adicionales
La subrogación hipotecaria es una herramienta financiera que permite a los titulares de una hipoteca transferir su préstamo a otra entidad bancaria en busca de condiciones más favorables. Sin embargo, antes de proceder, es esencial tener en cuenta diversas consideraciones adicionales que pueden influir en la viabilidad y rentabilidad de esta operación.
1. Costes asociados: La subrogación implica ciertos gastos que, aunque generalmente son menores que los de constituir una nueva hipoteca, deben ser considerados:
- Comisión de subrogación: Es un cargo que aplica la entidad financiera actual por permitir el cambio de banco. Por ley, esta comisión no puede superar el 0,05% del capital pendiente si se cambia de un tipo variable a uno fijo o mixto.
- Tasación de la vivienda: Se requiere una nueva valoración de la propiedad para determinar su valor actual. Este gasto suele oscilar entre 300€ y 850€.
- Gastos notariales y registrales: Aunque menores que al constituir una hipoteca nueva, existen honorarios por la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos notariales pueden variar entre el 0,2% y el 0,5% del importe del préstamo, mientras que los registrales suelen ser menores, no superando los 100€.
- Gestoría: Si se contrata un servicio de gestoría para agilizar los trámites, este puede costar entre 200€ y 500€.
2. Viabilidad de la subrogación: Antes de iniciar el proceso, es fundamental evaluar si la subrogación es una opción rentable:
- Antigüedad del préstamo: La subrogación suele ser más beneficiosa durante los primeros años del préstamo, cuando una mayor proporción de la cuota mensual se destina al pago de intereses.
- Tipo de interés actual vs. nuevo: Comparar el tipo de interés vigente con el que se ofrece en el mercado es esencial. Si la diferencia es mínima, los costes asociados pueden no justificar el cambio.
- Condiciones adicionales: Analizar si la nueva entidad ofrece condiciones más favorables, como la eliminación de comisiones, la posibilidad de modificar el plazo de amortización o la conversión del tipo de interés.
3. Asesoramiento profesional: Dado que las condiciones del mercado y las ofertas bancarias pueden ser complejas y cambiantes, es recomendable buscar asesoramiento financiero o legal especializado. Un experto puede ayudar a:
- Analizar la situación financiera personal: Evaluar si la subrogación se ajusta a las necesidades y objetivos financieros del titular.
- Comparar ofertas: Identificar las opciones más beneficiosas entre las distintas entidades financieras.
- Gestionar trámites y negociaciones: Facilitar el proceso de subrogación, asegurando el cumplimiento de todos los requisitos legales y administrativos.
En resumen, la subrogación hipotecaria puede ser una estrategia efectiva para mejorar las condiciones de un préstamo, pero es crucial evaluar detalladamente los costes asociados, la viabilidad en función de la situación personal y buscar asesoramiento profesional para tomar una decisión informada.