La tasación de una vivienda es un trámite obligatorio en operaciones tan comunes como la solicitud de una hipoteca o la compraventa de un inmueble. Este informe, emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, tiene como objetivo determinar el valor real de mercado de una propiedad. Para el banco, supone la garantía sobre la que se apoya el préstamo hipotecario; para el vendedor o comprador, puede ser la clave para cerrar una operación con éxito.
Una tasación favorable permite acceder a mejores condiciones de financiación, mientras que una valoración baja puede obligar al comprador a aportar más dinero de entrada o, en el peor de los casos, frenar la operación. Por eso, preparar la vivienda para la visita del tasador es fundamental. Aunque hay factores que no podemos cambiar (ubicación, superficie o antigüedad del edificio), existen muchos otros en los que sí podemos influir y que ayudan a mejorar la impresión global del inmueble.
¿Por qué es tan importante la tasación de una vivienda?
La tasación no solo fija un valor orientativo: es la base sobre la que se toman decisiones financieras. Cuando solicitas una hipoteca, el banco siempre financiará sobre el valor más bajo entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Si la tasación es inferior al precio pactado, la entidad prestará menos dinero y tendrás que aportar más ahorros.
Además, la tasación es válida durante 6 meses y puede usarse en varias entidades. Un buen informe aumenta tus posibilidades de negociación con diferentes bancos, lo que te da margen para conseguir mejores intereses o comisiones más bajas. En el caso de una venta, una tasación favorable puede ser un argumento de peso frente a compradores indecisos y aporta transparencia y confianza en la operación.
Factores que más influyen en una tasación
Los tasadores se basan en normativa y criterios objetivos. Entre los más importantes encontramos:
- Ubicación y entorno: la calidad del barrio, cercanía a colegios, hospitales, transporte público y zonas verdes influye directamente en el valor.
- Superficie y distribución: no solo se tienen en cuenta los metros construidos, sino también los útiles y la funcionalidad de la distribución.
- Estado de conservación: instalaciones eléctricas y de fontanería, calidad de los materiales, antigüedad de la construcción y posibles reformas pendientes.
- Eficiencia energética: el certificado energético, la calidad del aislamiento, tipo de ventanas y sistemas de climatización cada vez pesan más en la valoración.
- Elementos adicionales: garaje, trastero, ascensor, piscina o zonas comunes. Estos extras incrementan el atractivo y valor de la vivienda.
- Mercado comparativo: los tasadores contrastan tu vivienda con inmuebles similares vendidos en la misma zona en los últimos meses.
Cómo preparar tu vivienda antes de la tasación
- Limpieza, orden y presentación: Puede parecer obvio, pero la primera impresión importa. Una vivienda limpia, ordenada y bien ventilada transmite cuidado y buen mantenimiento. Es recomendable retirar objetos personales excesivos, despejar pasillos y maximizar la entrada de luz natural. Incluso detalles sencillos como colocar flores o encender luces en habitaciones más oscuras pueden marcar la diferencia.
- Reparaciones básicas: Un grifo que gotea, persianas que no funcionan, manchas de humedad o enchufes sueltos restan valor y transmiten dejadez. Invertir en estas pequeñas reparaciones antes de la tasación es una forma rápida y económica de mejorar la percepción del estado general del inmueble.
- Documentación preparada: El tasador necesitará comprobar cierta documentación: escrituras, nota simple registral, recibos de IBI, planos, certificado energético, facturas de reformas realizadas, etc. Tener todos los papeles organizados agiliza la visita y transmite seriedad y confianza.
- Resaltar puntos fuertes: Si tu vivienda cuenta con terraza, buenas vistas, plaza de garaje o trastero, asegúrate de que estén accesibles y presentables. Son extras que suman valor y que deben mostrarse en su mejor versión.
- Mejoras de eficiencia energética: Pequeñas inversiones pueden influir en la calificación energética, como instalar bombillas LED, mejorar el sellado de ventanas o mostrar facturas de mejoras de climatización. Cada vez más, la eficiencia energética pesa en las decisiones de tasación y en el atractivo de la vivienda.
Errores frecuentes que reducen el valor de una tasación
Uno de los principales errores es presentar la vivienda desordenada o sucia, ya que transmite una imagen de descuido que influye en la percepción general del tasador. También es habitual no subsanar pequeños desperfectos visibles como humedades, persianas rotas o grifos que gotean, lo que genera sensación de abandono.
Otro fallo común es no tener preparada la documentación necesaria, algo que puede retrasar o incluso complicar la elaboración del informe. Algunos propietarios intentan ocultar defectos graves, pero el tasador los detectará y eso afectará negativamente a la valoración.
Finalmente, muchos olvidan resaltar las mejoras realizadas; si se han reformado la cocina, cambiado las ventanas o instalado un nuevo sistema de climatización, es fundamental mostrarlo con facturas o documentación que respalde esas inversiones.
Consejos prácticos para maximizar el valor de la tasación
- Pintura neutra y uniforme: unas paredes recién pintadas en colores claros aportan luminosidad y sensación de espacio.
- Iluminación adecuada: aprovecha la luz natural y, en su defecto, recurre a bombillas de calidad para dar calidez a la vivienda.
- Cuidado de espacios exteriores: si hay terraza, balcón o jardín, preséntalos limpios y con plantas cuidadas.
- Preparar la visita como si fuera para un comprador: la tasación es, en cierto modo, una “primera cita” con la vivienda. La mejor versión cuenta.
- Mostrar facturas de mejoras: calefacción nueva, aislamiento, ascensor renovado en la comunidad… todo suma.
Ejemplo práctico
Imagina que vendes un piso en Madrid por 200.000 €, pero tras la visita el tasador lo valora en 180.000 €. Si el comprador solicita una hipoteca al 80 %, el banco solo financiará 144.000 € (80 % de 180.000 €), en lugar de 160.000 € (80 % de 200.000 €). El comprador tendría que aportar 16.000 € adicionales de sus ahorros. Este ejemplo muestra lo determinante que es una buena tasación.
La tasación es un paso crucial en cualquier operación inmobiliaria y preparar la vivienda para esta visita es una estrategia inteligente. Aunque no se puede cambiar la ubicación ni los metros, sí se puede mejorar la presentación, el estado de conservación, la documentación y la eficiencia energética. Estos detalles pueden marcar la diferencia entre una tasación ajustada o una que facilite el acceso a mejores condiciones hipotecarias.
Dedicar tiempo a preparar la vivienda es una inversión pequeña frente al beneficio potencial: ahorrar miles de euros en intereses, evitar complicaciones en la hipoteca y cerrar la venta con mayor tranquilidad.