Hipoteca al 90%

Las hipotecas al 90% han ganado popularidad en el mercado inmobiliario español, sobre todo entre aquellas personas que no disponen de suficientes ahorros para cubrir el 20% que tradicionalmente exigen la mayoría de entidades financieras. Aunque esta opción puede facilitar el acceso a la vivienda, también implica compromisos y riesgos que debes valorar con cuidado.

¿Qué es una hipoteca al 90%?

Una hipoteca al 90% es un préstamo en el que la entidad financiera cubre hasta el 90% del valor de tasación de la vivienda o del precio de compraventa, según cuál sea el menor de los dos importes. Esto supone que el comprador únicamente tiene que aportar el 10% restante como entrada. Para entender mejor este concepto, debes tener en cuenta los siguientes puntos:

1. Valor de tasación vs. precio de compraventa: El banco tomará como referencia el menor de estos dos valores. Por ejemplo, si compras un inmueble por 200.000€ pero su tasación resulta en 190.000€, el 90% se calculará sobre 190.000€, no sobre el precio de 200.000€.
2. Mayor facilidad de acceso: Al reducir la aportación inicial (que pasa del 20% al 10%), algunas personas pueden acceder antes a la compra de una vivienda sin tener que esperar a ahorrar tanto capital.

Contexto actual: ¿por qué conceden hipotecas al 90%?

1. Competencia entre entidades financieras: La necesidad de los bancos de captar nuevos clientes y aumentar su volumen de negocio hipotecario puede llevar a ofrecer porcentajes de financiación más altos.
2. Demanda de vivienda: El repunte de la compra de vivienda, sobre todo en zonas con alta demanda (grandes ciudades, áreas turísticas), ha propiciado que las entidades se adapten a perfiles de compradores con ahorros más limitados.
3. Facilidades para jóvenes y primer acceso: Algunos bancos promueven este tipo de hipotecas al 90% para personas que compran su primera vivienda, a veces con condiciones especiales.

Ventajas de las hipotecas al 90%

1. Menor aportación inicial: No tienes que esperar a reunir el 20% del precio de la vivienda. Al inmovilizar menos capital en la entrada, dispondrás de un colchón mayor para gastos imprevistos, reformas o inversiones.
2. Oportunidad de compra en momentos clave: Si encuentras una buena oportunidad en el mercado (ya sea una promoción, oferta o un piso con buena relación calidad-precio), podrás aprovecharla sin tener que retrasar la decisión por falta de ahorros.
3. Opciones de personalización: Algunos bancos ofrecen hipotecas al 90% con distintos tipos de interés (fijo, variable o mixto), lo que te permite elegir la modalidad más adecuada a tu perfil de riesgo y tus previsiones a largo plazo.

Desventajas y riesgos asociados

1. Interés más elevado: Mayor riesgo para el banco: Al financiar un porcentaje más alto, la entidad asume un riesgo mayor de impago. Coste total superior: Este mayor riesgo se traduce habitualmente en un tipo de interés más alto, lo que incrementa la cuota mensual y el coste total de la hipoteca a lo largo del plazo.
2. Nivel de endeudamiento más alto: Si el banco te concede el 90% del valor de la vivienda, tu ratio de endeudamiento aumentará, lo que puede generar tensión financiera si surgen imprevistos (desempleo, gastos médicos, etc.).
3. Exigencias adicionales: Avales: No es extraño que algunas entidades soliciten avalistas o garantías complementarias. Productos vinculados: A veces, el banco requiere la contratación de seguros de vida, de hogar o planes de pensiones que pueden encarecer la operación.
4. Gastos no cubiertos por la hipoteca: Aunque el banco financie hasta el 90% del valor del inmueble, también debes afrontar los gastos derivados de la compra (notaría, registro, gestoría, impuestos, tasación, etc.). Estos gastos suelen rondar entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda (dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble).

Requisitos más frecuentes para solicitar una hipoteca al 90%

Debido al mayor riesgo que asumen, los bancos suelen aplicar criterios más estrictos para conceder este tipo de financiación. Algunos de los requisitos o condiciones que pueden pedirte son:

1. Estabilidad laboral y antigüedad en el empleo: Contratos indefinidos y varios años de antigüedad suelen ser bien valorados. Si eres autónomo, te exigirán un historial de ingresos estable y facturas que demuestren tu solvencia.
2. Ingresos mensuales suficientes: Normalmente, se aconseja que la cuota de la hipoteca no supere el 30%-35% de tus ingresos netos. En el caso de hipotecas al 90%, es probable que el banco sea especialmente exigente con este porcentaje para reducir el riesgo de impago.
3. Historial crediticio limpio: No tener deudas pendientes ni registros de impagos en ficheros de morosidad (ASNEF o similares) es imprescindible para que te concedan una hipoteca con un alto nivel de financiación.
4. Solvencia económica: Además de tus ingresos, el banco analizará tus gastos fijos, el número de personas a tu cargo y si dispones de otros bienes o ahorros que demuestren una capacidad de pago sólida.
5. Avales o garantías adicionales: En algunos casos, especialmente cuando el comprador no cumple totalmente los requisitos anteriores, el banco puede pedir que un familiar actúe como avalista o que aportes otro inmueble como garantía extra.

Costes y gastos asociados a una hipoteca al 90%

Es fundamental entender todos los gastos que conlleva adquirir una vivienda y constituir una hipoteca. Ten en cuenta que, aunque la financiación sea del 90%, estos costes no siempre forman parte de la hipoteca y debes disponer de dinero para afrontarlos:

1. Gastos de compraventa
   • Impuestos:
     • Vivienda nueva: IVA (10% normalmente) + AJD (Actos Jurídicos Documentados).
     • Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía según la comunidad autónoma.
   • Notaría y registro: Gasto por la escritura de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
   • Gestoría: Si delegas los trámites de inscripción y liquidación de impuestos, también deberás abonar este servicio.
2. Gastos de la hipoteca
   • Tasación: El banco exige un informe de tasación para determinar el valor real del inmueble.
   • Comisiones bancarias: Algunas entidades aplican comisiones de apertura, amortización o subrogación (dependiendo de la política de cada banco).
   • Seguros:
     • Seguro de hogar: Suele ser obligatorio para cubrir daños en el inmueble.
     • Seguro de vida: No siempre es obligatorio, pero puede serlo si la entidad lo exige como condición para conceder la hipoteca.
   • Intereses y TAE: Revisa la Tasa Anual Equivalente (TAE) para conocer el coste real del préstamo, ya que incluye los intereses y las comisiones.

Proceso de solicitud paso a paso

1. Búsqueda y comparativa de entidades: Analiza distintas ofertas hipotecarias, preferiblemente revisando páginas oficiales o usando comparadores online. Asegúrate de fijarte en el TIN y la TAE para una visión más completa.
2. Precalificación: Antes de iniciar el proceso formal, habla con varias entidades para que evalúen tu capacidad financiera y te indiquen las posibilidades de que te concedan una hipoteca al 90%.
3. Reunir documentación: Prepara nóminas, declaraciones de la renta, vida laboral (si eres asalariado) o declaraciones trimestrales (si eres autónomo), extractos bancarios y cualquier otro justificante de ingresos o patrimonio.
4. Solicitud formal y tasación: Una vez que eliges la entidad, se realizará la solicitud oficial y el banco ordenará la tasación del inmueble. El resultado de la tasación influirá directamente en el importe final que te concedan.
5. Estudio y verificación: El departamento de riesgos del banco analizará tu solicitud. Pueden requerirte documentación adicional (contratos, avales, etc.). Este proceso suele durar varias semanas.
6. Oferta vinculante: Si el banco aprueba la operación, recibirás una oferta hipotecaria. Léela con detenimiento, revisa la información precontractual (FEIN y FiAE) y asegúrate de que entiendes todas las condiciones (tipo de interés, comisiones, plazo…).
7. Firma en notaría: Tras aceptar la oferta, se acuerda la fecha de firma. Se redactan las escrituras de hipoteca y de compraventa, y finalmente se eleva todo a público ante el notario.
8. Inscripción y formalización: Después de la firma, la gestoría se encarga de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad y de liquidar los impuestos correspondientes.

Cómo conseguir la mejor hipoteca al 90%

1. Comparar no solo el tipo de interés: Mira también la TAE, la vinculación de seguros u otros productos, comisiones de apertura y posibles gastos de amortización anticipada.
2. Valorar la duración del préstamo: Un plazo más largo reduce la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses pagados. Ajusta el plazo a tu capacidad de pago y a tu planificación financiera a largo plazo.
3. Negociar con el banco: Aunque las condiciones hipotecarias estén marcadas, en ocasiones tienes margen para negociar pequeños ajustes en los tipos de interés o comisiones si tu perfil financiero es sólido.
4. Buscar ayuda de un bróker hipotecario: Un intermediario especializado puede ayudarte a comparar más ofertas y a encontrar la entidad que mejor se adapte a tus necesidades. Eso sí, revisa las comisiones que cobra el bróker para ver si te compensa.
5. Planificar el pago de los gastos extra: Asegúrate de tener ahorrado, además del 10% de entrada, la cantidad suficiente para cubrir los gastos de compraventa e hipoteca (impuestos, notaría, etc.). No contar con este dinero por adelantado puede truncar la operación.

Consejos finales antes de firmar una hipoteca al 90%

1. Revisa tu capacidad de pago real: Evalúa tus ingresos y gastos a medio-largo plazo. Si tu situación laboral no es estable o prevés cambios en tu economía, plantéate si es el mejor momento para asumir una hipoteca con un alto porcentaje de financiación.
2. Valora la opción de hipoteca fija, variable o mixta: Si prefieres la estabilidad y no quieres preocupaciones con las fluctuaciones del Euríbor, quizá te interese una hipoteca a tipo fijo. Si en cambio confías en que los tipos de interés permanecerán bajos durante un tiempo, una variable podría resultar más económica al inicio.
3. Lee detenidamente la escritura y las condiciones: Pregunta todo lo que no entiendas a tu gestor o al notario. Es crucial comprender cada cláusula del contrato hipotecario para evitar sorpresas en el futuro.
4. Infórmate sobre posibles bonificaciones o ayudas: Algunas comunidades autónomas tienen ayudas para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Además, en ocasiones se aplican reducciones de impuestos en la compra de la primera vivienda.
5. Mantén siempre un fondo de emergencia: Aunque aportes solo el 10%, conviene que guardes un margen económico para posibles incidencias (arreglos, imprevistos, bajada de ingresos, etc.). Evita apurar tus ahorros al máximo para la entrada.

Una hipoteca al 90% puede ser la llave para acceder a la vivienda que deseas sin tener que esperar años para reunir el 20% de entrada. Sin embargo, también implica asumir un mayor endeudamiento y unas condiciones más exigentes, tanto a nivel de solvencia como de tipos de interés y gastos asociados.

Antes de tomar una decisión, dedica el tiempo necesario a comparar ofertas, informarte bien sobre los costes y analizar tu situación financiera presente y futura. Con una planificación cuidadosa y una visión realista de tu capacidad de pago, podrás determinar si una hipoteca al 90% es la opción más adecuada para convertirte en propietario.