Hipoteca para segunda vivienda

Comprar una segunda vivienda es una decisión que puede tener diversos propósitos:

• Vacaciones o fines de semana: un refugio personal en la playa o en la montaña.
• Inversión y rentabilidad: destinarla al alquiler para generar ingresos pasivos.
• Diversificar tu patrimonio: protegerte ante la inflación o buscar revalorizaciones inmobiliarias.

Sea cual sea el motivo, financiar una segunda vivienda implica un enfoque distinto al de la vivienda habitual. Los bancos y entidades financieras suelen aplicar condiciones más rigurosas porque el riesgo de impago se considera mayor en comparación con la primera residencia. A continuación, profundizaremos en cada aspecto para que tengas una visión global y certera.

¿Qué es exactamente una segunda vivienda?

La segunda vivienda es aquella que no se utiliza como residencia principal. En España, la ley considera vivienda habitual aquella en la que resides al menos 183 días al año y, por tanto, la segunda vivienda sería todo inmueble que no cumpla este requisito. En términos prácticos, una segunda vivienda puede ser:

• Un apartamento en la costa para las vacaciones de verano.
• Un piso en un entorno rural o montañoso para escapadas.
• Una propiedad en la ciudad destinada a alquiler de corta o larga duración.

El punto clave es que no es tu domicilio principal, por lo que la entidad financiera aplicará condiciones específicas.

Diferencias clave entre hipoteca para segunda vivienda y para primera vivienda

Aunque el procedimiento para solicitar la hipoteca puede parecer similar al de la primera vivienda, es importante destacar las diferencias más relevantes:

Aspecto	Hipoteca 1ª vivienda	Hipoteca 2ª vivienda
Porcentaje de financiación	Hasta el 80% (en algunos casos incluso 90%)	Normalmente hasta el 70% (puede ser menor dependiendo del perfil del cliente)
Tipo de interés	Más competitivo	Puede ser más alto por el mayor riesgo
Plazo de amortización	Hasta 30 o 40 años	Suele limitarse a 20-25 años
Exigencia de solvencia	Alta, pero con cierta flexibilidad	Más estricta, exigiendo ingresos y garantías sólidas
Comisiones y gastos	Pueden ser moderados o negociables	A menudo más elevados y con menor margen de negociación
Fiscalidad (deducciones IRPF)	Existe deducción por compra habitual en casos antiguos (adquisiciones antes de 2013)	No se aplica deducción a nivel estatal por segunda vivienda

Nota: Las entidades evalúan el riesgo con más cautela cuando no se trata de la vivienda principal, ya que se considera que, ante posibles dificultades económicas, el prestatario priorizará el pago de la primera vivienda frente a la segunda.

Características más frecuentes de una hipoteca para segunda vivienda

Porcentaje de financiación (Loan To Value – LTV)

El Loan To Value (LTV) es la relación entre el importe de la hipoteca y el valor de tasación (o valor de compraventa, el que sea menor).

• Para la primera vivienda, los bancos suelen financiar hasta un 80%.
• Para la segunda vivienda, se reduce frecuentemente al 70% o incluso menos, dependiendo de factores como tus ingresos, patrimonio y la valoración de la entidad.

Ejemplo práctico: Si deseas comprar una segunda vivienda que se tasa en 200.000 euros, con un LTV del 70% el banco te prestará, como máximo, 140.000 euros. El resto (60.000 euros) más gastos e impuestos tendrás que aportarlos de tu bolsillo.

Tipos de interés más altos y plazos de amortización reducidos

Las entidades financieras suelen aplicar un tipo de interés superior para compensar el riesgo añadido. No significa que no puedas encontrar ofertas competitivas, pero en general, al comparar hipotecas para primera y segunda vivienda, verás que los intereses para la segunda suelen ser algo más elevados.

Aunque hay excepciones, lo más habitual es que la entidad limite el plazo a unos 20-25 años. Plazos de 30 o 40 años, que en la vivienda habitual son más comunes, resultan menos frecuentes para la segunda vivienda.

• Relación deuda/ingresos (ratio de endeudamiento): las entidades prefieren que la suma de todas tus cuotas (hipotecas, préstamos personales, tarjetas) no supere el 35-40% de tus ingresos netos.
• Historial crediticio impecable: tener incidencias en ficheros de morosidad (ASNEF, RAI, etc.) reduce drásticamente las posibilidades de aprobación.
• Estabilidad laboral: se valora muy positivamente contar con contratos indefinidos, antigüedad en la empresa o ser funcionario.

Requisitos para solicitar una hipoteca de segunda vivienda

1. Ingresos estables y suficientes: demostrables mediante nóminas, contratos laborales, declaraciones de la renta o, si eres autónomo, justificantes de actividad.
2. Historial crediticio limpio: sin impagos ni deudas atrasadas.
3. Aportación inicial mayor: si solo te financian el 70%, necesitas tener, al menos, el 30% del precio más los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, tasación…). Esto puede llegar al 35-40% del coste total.
4. Garantías adicionales: en algunos casos, el banco puede solicitar la existencia de avales o propiedades libres de cargas para mejorar las condiciones.

Paso a paso: cómo elegir y contratar la mejor hipoteca para tu segunda vivienda

1. Establece tu presupuesto: Calcula cuánto puedes destinar a la entrada y los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación). Revisa tu capacidad de endeudamiento: procura que las cuotas totales no superen el 35-40% de tus ingresos mensuales netos.
2. Compara ofertas de distintos bancos: Infórmate de las condiciones (tipo de interés, comisiones, plazos, productos vinculados). Pide simulaciones de hipoteca y compara la TAE (Tasa Anual Equivalente) para tener una visión más fiel del coste real.
3. Analiza el tipo de interés (fijo, variable o mixto): Fijo (seguridad en la cuota, no varía con el Euríbor, pero suele ser algo más alto al inicio), variable (habitualmente vinculado al Euríbor + un diferencial. En escenarios de subidas de tipos, la cuota aumenta. En bajadas, la cuota disminuye) o mixto (combinación de un interés fijo durante los primeros años y, luego, variable).
4. Revisa la vinculación exigida: Contratación de seguros (vida, hogar), planes de pensiones, tarjetas… Estos productos pueden abaratar la hipoteca, pero también generar gastos adicionales. Evalúa si realmente te interesan o si prefieres buscar seguros por tu cuenta.
5. Solicita la tasación y prepara la documentación: La tasación confirmará el valor de la vivienda y determinará la cantidad máxima que el banco está dispuesto a financiar. Entrega la documentación requerida (nóminas, IRPF, escrituras de otras propiedades, etc.) y espera la respuesta definitiva de la entidad.
6. Firma de la hipoteca ante notario: Una vez aprobada, se firma la escritura de compraventa y la del préstamo hipotecario. Asegúrate de revisar el proyecto de escritura con antelación y resolver cualquier duda antes de la firma.

Gastos adicionales a considerar en la compra de una segunda vivienda

Cuando compres una segunda vivienda, no olvides tener en cuenta los gastos extra que pueden encarecer la operación:

1. Impuestos: Vivienda nueva: se aplica el IVA (10% en la mayoría de los casos residenciales) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma (entre el 6% y el 10%, generalmente).
2. Gastos de notaría y registro: Los honorarios del notario y del registro varían según el precio del inmueble. Son obligatorios para formalizar y registrar la compraventa e hipoteca.
3. Gestoría: Si optas por una gestoría para tramitar la documentación (liquidación de impuestos, tramitación en el Registro, etc.), se sumará ese coste.
4. Tasación: Es imprescindible para que el banco valore la vivienda y decida el importe a conceder. El coste suele oscilar entre 250 y 500 euros, dependiendo de la empresa tasadora y el valor de la propiedad.
5. Comisiones bancarias: Comisión de apertura: un porcentaje sobre el capital concedido. Comisión por amortización anticipada: si decides pagar antes de tiempo parte o la totalidad del préstamo. Comisión por subrogación o novación: puede aplicarse si cambias de banco o renegocias las condiciones.

Fiscalidad de la segunda vivienda

Si no alquilas la vivienda, la Administración entiende que, al ser una segunda residencia, te genera una renta presunta que se incluye en tu declaración de la Renta (IRPF). Esta imputación se calcula como un pequeño porcentaje del valor catastral.

Alquiler de la segunda vivienda

Si decides alquilarla:

• Declaración de los ingresos: los rendimientos obtenidos deben declararse en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.
• Deducciones: podrás deducir determinados gastos (IBI, comunidad, reparaciones, seguros, etc.) siempre que estén debidamente justificados.
• Alquiler turístico: algunas comunidades y ayuntamientos tienen normativas específicas para arrendamientos vacacionales. Asegúrate de cumplir con la regulación local (licencias, registros de huéspedes, etc.).

Otros impuestos a considerar

• Impuesto sobre el Patrimonio: depende de cada comunidad autónoma y se aplica solo a patrimonios elevados que superen el mínimo exento.
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): se devengará si en el futuro vendes la segunda vivienda con ganancia.
• IBI: como propietario, tendrás que abonar anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles al ayuntamiento correspondiente.

¿Comprar para invertir o para disfrutar?

Antes de embarcarte en la compra, define claramente tus objetivos:

1. Uso personal: Si la meta es disfrutar de la vivienda en vacaciones, valora aspectos como la localización, la accesibilidad y los gastos de comunidad o mantenimiento.
2. Inversión a largo plazo: Analiza si la zona tiene potencial de revalorización; comprueba la demanda de alquiler, la seguridad jurídica para arrendadores, etc.
3. Alquiler turístico: Asegúrate de cumplir los requisitos legales, con licencias o registros turísticos, y analiza la estacionalidad de la demanda (zonas costeras, ciudades con turismo todo el año…).
4. Alquiler de larga duración: Podrías obtener una renta estable con menos rotación de inquilinos, pero también con menores ingresos que el alquiler vacacional en temporada alta.

Ventajas y desventajas de adquirir una segunda vivienda

Ventajas

• Disfrute personal: dispones de un inmueble propio para fines de semana, puentes o vacaciones sin depender de reservas ni precios de temporada alta.
• Posible revalorización: en el largo plazo, un bien inmueble bien ubicado tiende a conservar o aumentar su valor.
• Ingresos por alquiler: puedes arrendarla cuando no la uses, generando una renta extra.

Desventajas

• Mayor endeudamiento: sumas las cuotas de la primera y la segunda hipoteca, incrementando tu ratio de endeudamiento.
• Tipos de interés más elevados: al ser una operación más arriesgada, el banco puede ofrecerte condiciones menos favorables.
• Gastos de mantenimiento: tener dos propiedades conlleva duplicar muchos gastos fijos: suministros, comunidad, IBI, seguros.
• Fiscalidad: no se aplican las deducciones por vivienda habitual y debes declarar los ingresos por alquiler o imputar rentas.

Consejos adicionales para conseguir la mejor hipoteca de segunda vivienda

1. Revisa tu estabilidad laboral y financiera: una hipoteca es un compromiso a largo plazo, por lo que conviene contar con una situación económica sólida.
2. Comparar nunca está de más: solicita ofertas a varias entidades o emplea comparadores online, incluso asesores hipotecarios o brokers que puedan orientar y negociar por ti.
3. Negocia con tu banco actual: si tienes historial de buen cliente, con ingresos estables y sin impagos, es posible que tu entidad mejore sus condiciones.
4. Evalúa productos vinculados: un seguro de vida, de hogar o un plan de pensiones puede rebajar el diferencial. Sin embargo, haz números para comprobar si, en conjunto, te sale rentable.
5. Evita apurar tus ahorros: si dedicarás todo tu capital a la entrada y quedas sin colchón financiero, podrías verte en aprietos ante cualquier imprevisto.
6. Asesoría profesional: para aspectos fiscales o legales específicos, consulta con un experto (abogado, asesor fiscal, gestoría) que te ayude a entender los detalles de la operación.

La adquisición de una segunda vivienda puede ser una excelente oportunidad, tanto para tu disfrute personal como para complementar tus ingresos si decides alquilarla. Sin embargo, es fundamental analizar todas las variables:

• Condiciones hipotecarias (tipo de interés, plazos, comisiones, etc.).
• Capacidad de endeudamiento y solvencia económica.
• Costes e impuestos adicionales que pueden encarecer la compra y el mantenimiento.
• Objetivo de la inversión (uso personal o alquiler).

Con la información adecuada, la búsqueda de la mejor oferta y una buena planificación financiera, podrás dar este paso con seguridad y confianza. ¡Toma tu tiempo para revisar cada detalle y recuerda que las decisiones bien fundamentadas son la mejor garantía de éxito a largo plazo!