Las Golden Visa, o visados de oro, han sido una estrategia implementada por numerosos países, incluida España, para inyectar capital extranjero en sus economías. Durante más de una década, estos programas han ofrecido una vía atractiva para que ciudadanos extracomunitarios obtengan un permiso de residencia a cambio de una inversión significativa en el país. Aunque en España existían varias modalidades de inversión, la adquisición de bienes inmuebles se erigió como la opción más popular y, a su vez, la más analizada y debatida en el contexto de su impacto en el mercado.
Comprender en profundidad qué eran estas visas y cómo han funcionado es esencial para cualquier análisis riguroso de las dinámicas del mercado inmobiliario español y, de manera específica, las repercusiones que han tenido en el sector hipotecario. Más allá de su reciente eliminación para la vía inmobiliaria, su legado y las lecciones aprendidas siguen siendo de gran valor.
La Golden Visa en España
La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, fue la norma legal que sentó las bases para el programa de Golden Visa en España. En un momento de profunda crisis económica, el objetivo primordial era claro: atraer capital foráneo, impulsar la inversión directa, generar empleo y, en última instancia, dinamizar la economía española.
El programa estaba diseñado para facilitar la obtención de un visado de residencia (inicialmente de un año) y, posteriormente, una autorización de residencia (de dos años, renovable) a inversores que no fueran ciudadanos de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de Suiza. Lo que hacía especialmente atractiva esta visa era su alcance: no solo beneficiaba al inversor principal, sino que se extendía a su familia directa, incluyendo al cónyuge, hijos menores de edad, hijos mayores dependientes y ascendientes a cargo. Además, el permiso otorgaba la valiosa ventaja de la libre circulación por el espacio Schengen, un área que abarca la mayor parte de Europa.
Las principales vías de inversión contempladas por la ley eran las siguientes:
- Inversión Inmobiliaria (la vía más popular y ahora derogada): Requería la adquisición de uno o varios bienes inmuebles en España por un valor mínimo de 500.000 euros. Un matiz crucial y a menudo pasado por alto es que esta inversión inicial de 500.000 euros debía estar libre de cargas, es decir, no podía estar financiada mediante una hipoteca. El inversor podía, no obstante, hipotecar la cantidad que excediera ese umbral. Esta modalidad fue la que concentró la gran mayoría de las solicitudes de Golden Visa y, por tanto, la que generó un mayor impacto en el mercado inmobiliario.
- Inversión en Deuda Pública: Adquisición de al menos 2 millones de euros en títulos de deuda pública española. Esta opción estaba dirigida a inversores con un perfil de riesgo más conservador, buscando la seguridad de la deuda soberana.
- Inversión en Acciones o Participaciones Empresariales: La compra de 1 millón de euros en acciones o participaciones sociales de empresas españolas. Esta vía buscaba no solo atraer capital, sino también la inversión en el tejido productivo del país.
- Depósitos Bancarios: Un depósito mínimo de 1 millón de euros en una entidad financiera española. Una opción de liquidez para el inversor y de capitalización para el sistema bancario.
- Proyectos Empresariales de Interés General: La creación de un proyecto empresarial en España que fuera considerado y acreditado de interés general. Los criterios para esta modalidad eran más cualitativos e incluían la generación de empleo significativo, una contribución relevante a la innovación científica y/o tecnológica, o un impacto socioeconómico de calado en la zona donde se desarrollaba.
Requisitos Adicionales Comunes a Todas las Vías: Más allá de la inversión económica, los solicitantes debían cumplir una serie de requisitos fundamentales para garantizar la idoneidad y seguridad:
- Ser mayor de 18 años.
- Carecer de antecedentes penales en España y en los países donde hubieran residido durante los últimos cinco años.
- No figurar como rechazable en el espacio territorial de países con los que España tenga firmado un convenio a tal efecto.
- Tener un seguro de salud público o privado con cobertura en España.
- Disponer de medios económicos suficientes para su manutención y la de los miembros de su familia durante su periodo de residencia en España.
- Haber entrado legalmente en territorio español.
El impacto de las Golden Visa en el sector hipotecario español
El efecto de las Golden Visa en el sector hipotecario español ha sido un tema de constante análisis y, a menudo, de divergencia de opiniones. Es crucial desglosar sus implicaciones para entender su verdadera magnitud:
1. La peculiaridad de la demanda de inversión y su menor necesidad de financiación hipotecaria
El requisito de que los primeros 500.000 euros de la inversión inmobiliaria estuvieran libres de cargas fue el factor más influyente en la relación entre la Golden Visa y el mercado hipotecario. Esto significaba que una parte muy significativa de estas operaciones de compraventa se realizaba con capital propio o fondos procedentes de fuera de España por parte de los inversores.
- Bajo Volumen de Nuevas Hipotecas de Alto Valor Directamente Vinculadas: Si bien la Golden Visa impulsaba la compra de viviendas de alto valor, un considerable porcentaje de estas transacciones no se traducía en nuevas hipotecas por el valor total del inmueble. El inversor ya aportaba una base sólida de capital. Esto contrasta con el comprador medio español, que suele depender de la financiación hipotecaria para la mayor parte de la adquisición.
- Perfiles de Cliente de «Bajo Riesgo» para los Bancos: Los beneficiarios de Golden Visa solían ser individuos o familias con un alto poder adquisitivo y solvencia demostrada. Para las entidades bancarias, esto se traducía en un perfil de cliente de riesgo muy bajo en caso de que solicitasen una hipoteca para la parte del valor que excediera los 500.000 euros, o para la adquisición de propiedades adicionales. Las hipotecas concedidas a este perfil tendían a tener un riesgo de impago mínimo.
- Hipotecas Complementarias o Secundarias: Los bancos sí veían oportunidades en ofrecer financiación hipotecaria para la porción de la inversión que superara el umbral de los 500.000 euros. Por ejemplo, si un inversor compraba una propiedad de 1,2 millones de euros, podía hipotecar los 700.000 euros restantes. Asimismo, la Golden Visa podía actuar como una puerta de entrada para que estos inversores realizaran otras adquisiciones inmobiliarias en España, las cuales sí podrían ser financiadas íntegramente con hipoteca, una vez obtenida la residencia.
2. Presión de precios en zonas de alta demanda y segmentos de lujo
A pesar de que el número total de Golden Visas concedidas por inversión inmobiliaria (aproximadamente 14.500 entre 2013 y principios de 2024, según datos oficiales del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones) representaba un porcentaje relativamente pequeño del total de transacciones inmobiliarias en España (se estima en torno al 0,25% – 0,3% del total de operaciones de compraventa de vivienda en el periodo), su impacto no era uniforme ni despreciable en ciertos nichos.
- Concentración Geográfica de la Inversión: La inversión se concentraba abrumadoramente en ubicaciones prime y de muy alta demanda. Las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante fueron los principales focos, junto con zonas costeras de lujo en Andalucía (especialmente la Costa del Sol), Baleares y la Costa Blanca. En estos mercados, caracterizados por una oferta limitada de vivienda de alto standing y una demanda ya tensionada, la inyección de capital por parte de inversores extranjeros con alto poder adquisitivo sí podía ejercer una presión significativa al alza sobre los precios de las propiedades que superaban el umbral de los 500.000 euros.
- Efecto en el Segmento de Lujo: Los analistas inmobiliarios concordaban en que el efecto sobre el precio medio de la vivienda a nivel nacional era marginal, pero reconocían que en los mercados de lujo muy específicos y con escasez de oferta, la demanda impulsada por la Golden Visa sí contribuía a una mayor competencia y, consecuentemente, a un encarecimiento de los precios en ese segmento específico. Este fenómeno podría haber generado un efecto «goteo» o «burbuja» en el resto del mercado, haciendo que los precios de la vivienda en general se incrementaran de forma indirecta, al elevar el listón de las propiedades de mayor valor.
- Aparición de Bolsas de Sobrevaloración: En determinadas microzonas, donde la oferta de propiedades de lujo era muy limitada y la demanda de Golden Visa era alta, se pudieron observar incrementos de precios que no necesariamente se justificaban por los fundamentales del mercado local, creando pequeñas «burbujas» o sobrevaloraciones en ese segmento específico.
3. Diversificación y estrategia de cartera para la banca
Para las entidades bancarias, los clientes de Golden Visa, aunque no fueran el motor principal del volumen hipotecario, representaban un segmento de alto valor estratégico:
- Captación de Clientes de Alto Patrimonio: Más allá de la hipoteca, estos inversores eran atractivos para los bancos por su capacidad de generar negocio en otros productos financieros (gestión de patrimonios, cuentas de inversión, seguros, etc.). La hipoteca podía ser la «puerta de entrada» para una relación bancaria a largo plazo.
- Bajo Riesgo Crediticio: La solvencia inherente de los solicitantes de Golden Visa significaba un menor riesgo de impago en las hipotecas concedidas, lo que era un factor positivo para la calidad de los activos bancarios.
- Expansión Internacional de Carteras: Los bancos con vocación internacional veían en este programa una oportunidad para expandir su base de clientes fuera de España y diversificar su cartera de préstamos.
4. Impacto Indirecto en la obra nueva y el alquiler
Algunos expertos sostenían que, al incentivar la compra de vivienda existente para cumplir con el requisito de los 500.000 euros sin carga, la Golden Visa podría no haber impulsado la inversión en la construcción de nueva vivienda en la medida que se podría haber esperado, especialmente en un contexto donde la disponibilidad de suelo y la lentitud en la concesión de licencias urbanísticas ya eran un cuello de botella. No obstante, al atraer inversión extranjera de forma general, parte de ese capital también podía canalizarse hacia proyectos de promoción inmobiliaria, lo que sí generaría un impacto positivo en la oferta de vivienda a largo plazo.
En cuanto al alquiler, la discusión era si las Golden Visa, al destinar propiedades a la inversión y posible alquiler turístico o de larga duración, afectaban la oferta de alquiler residencial asequible. Sin embargo, dado que las propiedades compradas solerían estar en el segmento de lujo, su impacto directo en el mercado de alquiler de vivienda asequible era limitado, aunque el encarecimiento generalizado de propiedades de alto valor siempre tiene un efecto «cascada» en el mercado.
La reciente eliminación de la Golden Visa Inmobiliaria y sus posibles repercusiones futuras
El 3 de abril de 2025, el gobierno español anunció una decisión trascendental: la eliminación de la modalidad de Golden Visa vinculada a la inversión inmobiliaria. Esta medida se justificó principalmente con el argumento de que el programa había contribuido, aunque fuera de forma limitada, al problema de la vivienda asequible en zonas tensionadas y al incremento de precios en mercados específicos, dificultando el acceso a la vivienda para los ciudadanos españoles. ¿Qué impacto se espera en el sector hipotecario español tras esta eliminación para nuevas solicitudes?
- Impacto Limitado en el Volumen General de Nuevas Hipotecas: La mayoría de los expertos y análisis iniciales coinciden en que la eliminación de esta vía de Golden Visa tendrá un impacto marginal o muy limitado en el volumen global de concesión de hipotecas en España. La razón principal es que el número de transacciones vinculadas a la Golden Visa era, como se mencionó, un porcentaje muy pequeño del total de operaciones de compraventa de vivienda en el país. Los inversores extranjeros que desean adquirir propiedades en España, generalmente, lo seguirán haciendo si la economía, el clima de inversión, la seguridad jurídica y las oportunidades de mercado son atractivas, independientemente de este permiso de residencia.
- Posible Enfriamiento del Segmento de Lujo (a corto plazo): Podría observarse un ligero enfriamiento o una moderación en el ritmo de crecimiento de los precios en el segmento de vivienda de lujo (especialmente por encima de los 500.000 euros) en las zonas prime donde la Golden Visa tenía mayor impacto. La desaparición de uno de los incentivos directos para invertir en este tipo de inmuebles (la residencia automática) podría reducir ligeramente la demanda de este perfil de comprador. Esto, a su vez, podría traducirse en un menor número de hipotecas de muy alto importe en este nicho.
- Desvinculación de la Inversión Inmobiliaria y el Permiso de Residencia: La eliminación de la Golden Visa fuerza a los inversores a buscar otras vías para obtener la residencia en España, si ese es su objetivo. Esto podría impulsar la demanda de otros tipos de visados (como el visado de residencia no lucrativa, que exige probar medios económicos suficientes sin trabajar; el visado para emprendedores; o el visado de nómada digital, entre otros), lo que desvinculará aún más la inversión inmobiliaria directa de la necesidad de un permiso de residencia específico.
- Menor Demanda de Capital «Libre de Cargas» en el Umbral de 500.000€: Irónicamente, si bien los inversores seguirán comprando, ya no tendrán la «obligación» de invertir los primeros 500.000€ sin hipoteca para acceder al permiso de residencia. Esto podría, en teoría, llevar a una ligera mayor demanda de financiación hipotecaria para la primera parte de la inversión si el inversor no dispone de la totalidad del capital al contado y aun así desea adquirir propiedades de alto valor. No obstante, este efecto es especulativo y dependerá de las alternativas de visado y las estrategias de inversión de los compradores.
- Persistencia de la Inversión Extranjera en España: La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria no implica el fin de la inversión extranjera en el sector inmobiliario español. Factores fundamentales como la calidad de vida, el clima, la infraestructura, la seguridad jurídica, la estabilidad económica y las oportunidades de rentabilidad en el mercado seguirán siendo atractivos para compradores e inversores internacionales. Estos seguirán recurriendo a hipotecas en función de sus necesidades financieras y solvencia, al igual que cualquier otro comprador.
Un vistazo al futuro: ¿Qué viene después de la Golden Visa Inmobiliaria?
La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria marca un punto de inflexión, pero no un cese de la inversión extranjera en España. El país sigue siendo un destino atractivo por múltiples razones, y los inversores buscarán nuevas avenidas:
- Visados de Inversión Empresarial y Emprendimiento: Es probable que las otras vías de la Golden Visa (inversión en deuda pública, acciones o proyectos empresariales) cobren mayor relevancia para aquellos cuyo objetivo principal es la residencia a través de la inversión. Especialmente el visado para emprendedores, que busca atraer talento y proyectos innovadores, podría ver un aumento en el interés.
- Visado de Nómada Digital: Para profesionales y trabajadores remotos con ingresos estables, este visado ofrece una alternativa atractiva para residir en España sin necesidad de realizar una inversión inmobiliaria de gran calado. Este grupo también puede acabar comprando vivienda, pero su principal motor no será la obtención de la residencia a través de ella.
- Residencia no Lucrativa: Este visado, dirigido a personas con medios económicos suficientes que no deseen trabajar en España, siempre ha sido una opción, y podría ver un resurgimiento del interés. No requiere una inversión específica, pero sí la demostración de solvencia económica.
- El Atractivo Intrínseco del Mercado Español: Más allá de los visados, España sigue siendo un destino de inversión inmobiliaria deseable por su calidad de vida, infraestructuras, clima, cultura y seguridad jurídica. Estos factores continuarán atrayendo a compradores de todo el mundo que ven en el ladrillo español una inversión sólida y un lugar ideal para vivir o vacacionar, financiando sus compras con hipotecas si así lo necesitan.
- Revisión de la Oferta Inmobiliaria: Los promotores y agentes inmobiliarios en zonas de lujo podrían necesitar recalibrar sus estrategias de venta, quizás centrándose más en los fundamentales del mercado y en la rentabilidad pura de la inversión, en lugar del incentivo de la residencia.
Las Golden Visa, particularmente en su modalidad de inversión inmobiliaria, han representado un capítulo específico y relevante en la historia reciente del mercado hipotecario y de vivienda en España. Si bien no fueron un motor masivo de nuevas hipotecas en el volumen total del mercado debido al requisito de la inversión «libre de cargas», sí ejercieron una influencia notable en el segmento de lujo y en el perfil de cliente extranjero que optaba por la inversión inmobiliaria como vía de entrada al país.
La reciente decisión de eliminar esta modalidad para nuevas solicitudes responde a una reevaluación de sus efectos sobre el acceso a la vivienda y la imagen del programa. Si bien es poco probable que su desaparición cause un impacto sísmico en el volumen total de hipotecas o en los precios generales de la vivienda en España, sí podría reconfigurar ligeramente el segmento de lujo y las estrategias de financiación de algunos inversores extranjeros. El mercado inmobiliario español seguirá atrayendo capital foráneo, pero lo hará bajo un nuevo paradigma de acceso a la residencia, donde la compra de vivienda ya no será la puerta de entrada privilegiada. La adaptabilidad del sector financiero será clave para atender las nuevas demandas y perfiles de inversores que surjan de este cambio normativo, asegurando que España siga siendo un destino atractivo para la inversión y el talento global.